入居者が亡くなった,連帯保証人が亡くなったら契約上どうなる?

あってほしくないですが、賃貸業を長く続けていれば、入居中の借主が亡くなってしまうケース(自死や病死)も起こり得ます。

借主が亡くなる=即契約解除にはならないことはご存知でしょうか?

そんなとき契約上どのような扱いになるのか、大家さん向けに解説します。また、連帯保証人が亡くなった場合の対応についても触れます。

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入居者(借主)が亡くなった場合

賃貸借契約も相続の対象になります。つまり、入居中の借主が亡くなっても、今後どうするのか相続人に確認する必要があります(ほぼ解約することになるとは思いますが…)。

部屋の中に残った家財も同様で、相続人と契約解除を交わさなければ、大家さんは部屋を片付けることも、次の人に貸すこともできません。

  • まずは相続人にコンタクトを取り、意向を確認
  • 契約解除の場合は、退去日や家財片付けなどの打ち合わせをする。解約通知書と残置物放棄書に署名・捺印をもらう
  • 家賃や原状回復の支払いについても協議する

…といった流れになります。

ただし、相続放棄をする権利もあるため、放棄可能な3カ月間は何も手続きできないことも…。

部屋の明け渡し訴訟をするにも、もし相続放棄されたら次の順位の相続人が相手になり、それでも放棄されて誰もいなくなった場合は、裁判所に相続財産管理人の選任してもらって訴訟することになります。

弁護士など専門家に手続きを依頼するため、結構な時間・費用を要します。

連帯保証人が亡くなった場合

契約中に連帯保証人が亡くなった場合は、借主からの通知により、新しい連帯保証人(身内が望ましい)を立ててもらうことになります。

または、代わりに賃貸保証会社を利用する方法でもいいです。これらの約束については、賃貸借契約書にも記載されていますので、確認してみてください。

まれに連帯保証人が亡くなったことを連絡してくれない借主がいますが、契約更新時などに発覚したタイミングで速やかに別の人(または保証会社)を立ててもらうようにします。

なお、連帯保証人の地位も相続によって承継されます。仮に借主が家賃滞納したまま連絡が取れないといった状況の場合は、(亡くなった)連帯保証人の相続人に支払いを請求することも可能です。

とはいえ、実際に相続人に「借主の滞納額を支払ってください」といきなり迫っても難しいと思いますので、借主からの支払い(または自主退去)を促す協力を取り付ける関係性を築いた方がいいでしょう。

いずれにしても、諸々の手続きは仲介業者や管理会社と連携して対処していくことになります。

関連記事:家賃滞納者の対処法は?家主が勝手に鍵交換や荷物処分するのはNG!

終わりに

最後に関連情報ですが、2020年4月1日の民法改正により、契約時には連帯保証人が支払う「極度額」(責任の範囲)を明確に決めないといけなくなります。今までは「借主の一切の債務」について責任を負うことになっていました。

改正後は、例えば、家賃6万円のアパート契約で連帯保証人の極度額を60万円と決めた場合、借主が1年分(72万円)滞納したとしても、連帯保証人には60万円までしか請求できなくなるのです。

契約条項が変わりますので、覚えておいてください。

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