家賃滞納者の対処法は?家主が勝手に鍵交換や荷物処分するのはNG!

賃貸物件を自主管理している大家さんの頭を悩ませる問題の1つが、借主の家賃滞納です。

最近では家賃保証会社を立てる形態が増えていますが、昔からの借主や学生契約などでは連帯保証人を立てている契約も多いと思います。

関連記事:家賃保証会社の仕組み,料金は?審査が緩い会社は要注意⁈

今回は、家賃滞納があった際の対応について段階ごとに解説します。

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滞納状況を確認する

家賃滞納にも「つい、うっかり」の軽いレベルから、支払う気がないのに居座る悪質なレベルまであります。

数日遅れの支払いならチェックも楽ですが、例えば2カ月分を不定期にまとめて支払うような借主は要注意です。常習性がある場合には、ルーズな支払いがさらに悪化しないよう、厳しく対応していきます。

まずは何カ月分の家賃が抜けているのか、あらためて通帳などで確認します。

稀に大家さんのカウント間違いもあるので、入金状況を正確に把握してください。

そして仲介業者にも協力してもらいながら、正常な支払いに戻すように借主に連絡します。一括支払いが無理なようでしたら、期限を決めて分割支払いを許可するのもいいでしょう。

そういえば、年収1億超えの“オバチャン大家”として有名な鈴木ゆり子さんは、滞納者と顔を合わせて事情を聞き取りしながら良好な関係を築き、家賃を直接預かりに行くそうですね。

こうした手法が気質に合うという大家さんは、実践してみてください。

通知文を送付&連帯保証人に連絡

督促しても支払いがなく、改善されない借主に対しては、契約に従うようお願いする書面を送付します。合わせて、連帯保証人にも支払いを求める連絡を行います。

連帯保証人に電話すると「こっちじゃなく本人に言ってください」と不機嫌になる人がいますが、連帯保証人は借主と同じ責任を負いますから、文句は言えません。

しかし、支払いをお願いする口調は丁寧に。必要に応じて、あらためて連帯保証人の意味について説明し、理解・協力を得ます。

借主・連帯保証人に電話が通じない場合は、携帯番号で送信できるショートメール(ショートメッセージ)を使って督促するのも手です。朝、昼休み、夜と時間帯を変えて送ってみるといいでしょう。

内容証明郵便で通知する

滞納が2カ月を過ぎた段階からは、借主と連帯保証人に内容証明郵便を送ります。滞納状況をしっかりと示し、このまま支払いがない場合は、契約解除や法的措置をとる旨を伝えるのです。

また、借主に「解約通知書」を送り、自主的な退去を促す方法もあります。退去する考えであれば、通知書に署名・捺印して送り返してもらいます。職場にも電話して呼び出すなど、取れる手段を試します。

それでも反応がない場合は、ここから先は弁護士に相談した方が確実でしょう。自分で解決しようと思っても難しい段階となります。

追い出しに着手する

滞納3カ月を過ぎれば、訴訟による部屋の明け渡しを求めることになります。

1〜2カ月の滞納だけで契約解除に持って行くのは法的に難しいのが現実ですが、3カ月を過ぎれば、もはや信頼関係を壊されたとみなされるでしょう。

大家さん自らで訴訟を起こすことも可能ですが、かなりのストレスになりますので、やはり専門家に依頼すべきです。

弁護士への相談料・報酬のほか、明け渡し請求訴訟(最終的には強制執行)などの費用も必要になります。そもそもお金がない借主を相手にしますので、追い出せても滞納家賃が全額回収できないケースも…。

終わりに

家賃滞納があった場合の対応について、大まかな流れを説明しました。最終段階の訴訟を経験することがないよう、良い借主に入居してほしいものです。

ただし、このご時世、入居時の審査では問題がなくても、借主の状況変化によって滞納が始まることもあり得ます。新規の契約では賃貸保証会社の利用を条件にしたり、定期借家契約にするなどの対応を考えましょう。

関連記事:定期借家契約は普通契約とはどう違う?どんなメリット&デメリットがあるの?

ちなみに、大家さんが勝手に滞納者の部屋の家財を搬出したり、勝手に玄関の鍵を替えたりしてはいけません。逆に訴えられてしまいます。必ず法的手続きを踏んで、解約に持って行きましょう。

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