空室が埋まらない理由は?物件自体じゃなく仲介業者の都合も関係!?

賃貸物件の入居募集をしているのに空室が埋まらない理由は、その状況によって様々です。

立地の問題だったり、家賃が相場より高かったり、室内が古く人気の設備が付いていなかったり…。

しかし今回は、ちょっと別視点から、大家さんに知っておいてほしい事実をお伝えします。

それは、仲介業者の都合によって物件の紹介頻度が下がることもあるというお話です。

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意図しないオプションが募集条件に付いている

入居者が部屋を契約する際、前家賃や敷金・礼金(設定がある場合)のほかにも、火災保険料や賃貸保証料や仲介手数料といった初期費用を負担することはご存知だと思います。

さらに仲介業者によっては、次のようなオプション商品を付帯することもあります。

  • 24時間トラブルサポート(2年15,000円〜)
  • 入居前の室内の除菌消臭代(1回10,000円〜)
  • 簡易消火機器(1本6,000円〜)

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こうした商品を販売すると売上が増えるため、仲介業者としては1件でも多く獲得したいところ。物件資料の諸費用欄にも記載し、お客さんに購入を勧めます。

ただし、こんな問題点もあるのです。

  • 仲介業者がオプション付帯を契約の条件にしたり、あるいは必須だと思わせるような紹介をする。お客さんの意向を確認しない
  • オプション付帯により初期費用が高くなり、お客さんによっては、紹介時点(またはネット閲覧時点)でその物件を候補から外す人もいる
  • そもそも大家さんにオプション付きで紹介する旨を説明しておらず、了解を得ていない

商品自体が問題なのではなく、本当に必要な商品なのか、大家さんやお客さんに意向確認しないまま“押し売り”する行為が問題なのです。

これによってマッチングの機会が減っているとしたら大きな損失です。

一度、ご自身の物件がどのような契約条件で募集されているのか、インターネットで調べてみてください。勝手な条件が付いていた場合は、業者に連絡して外してもらうのもいいでしょう。

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営業担当によって紹介の優先度が変わる?!

しかしながら、仲介業者も商売です。上述したように1件でも1円でも数字を上げようと努力します。

厳しい成績ノルマが課せられている営業担当は、仲介手数料+オプション売上がより高くなる物件を決めようとするでしょう。

すると度々、お客さんの希望にマッチする物件があるにも関わらず、それを出さずに売上優先の物件紹介に偏ってしまうという現象が起こります。

つまり、お客さんや大家さんのリクエストは脇に置かれ、営業担当の都合による部屋探しに変わってしまうわけです。

「当て物(ぶつ)」「決め物(ぶつ)」「ブス・ブス・美人の法則」なんて業界用語がありましたが、物件がたくさんあるエリアですと、紹介の優先度は営業担当次第という部分もあります。

大家さんご自身がその“順位”を確認することはできませんが、業者の事情が絡んでいる事実を承知しておいてください。

この対応策としては、持ち味の異なる3業者くらいに入居募集を出してもらうといいでしょう。

例えば、①全国ネットの大手②地場の老舗③物件の一番近くに事務所を構える業者…という組み合わせです。そうすれば、紹介の仕方が偏ることは無くなります。

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終わりに

空室が埋まらない理由について、別視点から取り上げてみました。

できるだけ大家さんと仲介業者の利益が相反する状況を避け、お客さんのために物件を磨くことに集中したいですね。

空室でお困りの大家さん、弊社も依頼先の一つに入れてくだされば幸いです。

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