自然死の告知義務(売買)はある?事故物件との違い&公示サイトについて

超高齢社会にあって、いわゆる自然死(=老衰)は年間約11万人を数え、死因の第3位になったそうです。

長生きする人が増えたわけですが、もし室内で自然死があった住宅を売却する場合、売主はその旨を買主に告知する義務はあるのでしょうか?

今回は「自然死」「病気による孤独死」「それ以外の事故(自殺・他殺)」の3つのケースに分けて、告知義務について考えたいと思います。

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自然死・孤独死・事故があった住宅…告知義務は?

「◯◯が死因だから告知義務あり」「◯年経過すれば告知は不要」といった線引きは、実は、はっきりと法律で決まってるわけではありません。

判例からすれば「一般の人が、住み心地の良さを欠いていると感じるかどうか」が判断の基準になります。結局のところ、ケースバイケースと言えます。

[自然死]=基本的に告知義務はないと判断されています。ただし、室内で人が亡くなっている物件に抵抗感を覚える人は多いです。念のため告知しておけば間違いはありません。仲介業者に売却を依頼するタイミングで先に伝えておくといいでしょう。

[病気による孤独死]=病気の場合は突然亡くなることが多く、発見が遅れることもあります。日数の経過によって部屋に異臭や汚れが残ったならば、告知すべき事項になります。「床を張り替えたから大丈夫」と思っても、床下まで腐食していたケースもあります。

[事故]=自殺や他殺は告知義務に当たります。「5年経過しているから告知しなくていい」「亡くなってから親戚が一度住んでいるからいい」などと簡単に考えてはいけません。知らずに住宅を購入した買主が近所から事故の話を聞き、「知っていたら買わなかった」と訴え出てくる可能性もあります。賃貸物件とは違うと思ってください。

関連記事:物件確認書(告知書)と付帯設備表とは?売主が記入する時の注意点!

建物解体後の更地の場合、告知はどうなる?

では、人が亡くなった建物を解体し、更地として売却する場合はどうでしょうか?

[自然死][病気による孤独死]ともに、告知不要と思います。ただし、発見が遅れたことで処置に期間がかかったなど、ご近所の記憶に新しいうちは告知しておいた方が無難です。

自殺・他殺があった[事故]は、更地であっても、何年経過しても告知しておいた方がいいでしょう。

買主の受け止めは人それぞれです。売主の主観で判断せず、伝えておけば後々のトラブルは回避できます。

話は少し脱線しますが、以前、他殺事件(しかも未解決)があった建物をその15年後に解体した土地が売りに出ていたことがあります。「告知事項あり」の物件として相場の半額以下の価格でしたが、1年間は買主が付きませんでした。事情が事情なので、銀行も住宅ローンを出さなかったです。

やはり事件の影響力が大きいと、たとえ更地にしても売却に時間がかかりますね。

関連記事:特殊清掃(孤独死)の現場動画はこちら!アパート大家の対応策はある?

関連記事:家の売却で騒音の告知義務はどこまで?参考になる裁判例も紹介!

事故物件サイトを知っていますか?

最後に関連情報を一つ。

インターネットで全国の事故物件情報を閲覧できるサイトがあることをご存知でしょうか?

不動産業者や、アパートの部屋探しをしている人たちの間では有名です。

参考サイト:事故物件公示サイト 大島てる

閲覧者から投稿された事故物件(自殺・他殺・火災など)の情報が、地図上に表示される仕組み。

不動産オーナーが見る機会は少ないかもしれませんが、物件を探している人たちは、検討中の物件がこのサイトに掲載されていないかをチェックしたりします。

参考までに、一度アクセスしてみてください。

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