賃貸初期費用はどんなものがある?交渉で減らすことは可能?

賃貸物件の部屋探しが“初心者”という方に向け、契約に必要な初期費用にはどんなものがあるかについて解説します。

また、交渉で初期費用を減らせないかと気になっている方も多いようですので、その辺についても触れたいと思います。

※この記事では、一般の大家さんから仲介業者を挟んで部屋を借りるケースとして解説します

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賃貸の初期費用①(大家さんに行くお金)

初期費用の支払い先は仲介業者になりますが、大家さんに行くお金と、業者に行くお金とに分かれます。

大家さんに行くお金とは…

◆前賃料

入居する最初の月の賃料を前払いすることになります。家賃のほか、共益費・駐車料・区費なども含まれます。

月の途中から入居する場合は日割りになりますが、中旬以降の入居の場合は、翌月分も初期費用に盛り込まれることがあります。

物件によっては「フリーレント(家賃◯カ月無料など)」が付いており、初期費用が軽減されているものも。

ちなみに「共益費」とは、物件共用部の電気代や清掃費に使われるもの。マンションだと「管理費」と言い、共用部の清掃費・エレベーターメンテナンス費などに充てられます。

関連記事:賃貸物件の内見ポイント4つの心得とは?大家さんも参考になる動画!

◆敷金

賃料の滞納があったり、部屋の破損を直す費用がかかった場合のため、大家さんに預けておく費用です。退去するときに精算します。

最近では敷金ゼロの物件も多いです。

◆退去時クリーニング費(室内清掃費)

退去時のルームクリーニング費(エアコン洗浄も含む)を、契約時にあらかじめ支払ってもらうこともあります。金額が初めから契約書類に表記されるので、退去時に揉めることがありません。

退去後、大家さんが取引しているクリーニング業者に依頼して掃除をします。

なお、たまに「知り合いのクリーニング業者に直接依頼したいので清掃費をカットしてください」と言う入居者さんがいます。

大家さんが了承すればいいのですが、以下の事項が条件となります。

  • 借主による自己手配の場合は、クリーニングが完了する日までの賃料を負担しなければいけない
  • クリーニングのクオリティ(仕上がり具合の質)が低いと、やり直しを求められる場合もある

つまりは、大家さんの指定業者で行った方がスムーズですね。

◆礼金

大家さんへのお礼金。退去時に戻ってこないお金です。礼金ゼロの物件もあります。

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賃貸の初期費用②(仲介業者に行くお金)

次に仲介業者に行くお金です(正確には、さらに仲介業者から各社に費用が支払われます)

◆住宅総合保険料

いわゆる「火災保険」と呼ばれるもの。火災・水漏れ・盗難などによって家財が損害を受けた場合に補償を受けられます。

また、借主の部屋の失火などで建物を損傷させてしまった場合に大家さんへ支払う賠償金も補償されます(借家人賠償責任)。

地震保険は付いていないため、希望なら別途加入する必要があります。

ちなみに、仲介業者から勧められた保険に加入することが多いですが、借主の希望により保険会社を選ぶことも可能。「家族が保険会社に勤務しているから」といった場合です。

その際は、事前に保険内容を仲介業者に伝えた上で、加入後に証明書類のコピーを提出してください。

◆賃貸保証料(保証委託料)

最近では連帯保証人を立てる契約が少なくなり、家賃保証会社を利用する形態が増えています。滞納などがあった際の回収が早いからです。

その費用は借主の負担。月額賃料の30%〜50%の額だったり家賃1カ月だったりと、物件によって変わります。

関連記事:家賃保証会社の仕組み,料金は?審査が緩い会社は要注意⁈

◆鍵交換代

入居時に玄関の鍵を新しく替えるための費用です。鍵の種類によって金額は変動しますが、おおむね約1万円〜と考えてください。

聞いた話によると、関東の業者には退去時にも鍵交換代を負担させる悪質なケースもあるそうなのでご注意を。

◆仲介手数料

仲介業者への報酬です。「上限は家賃1カ月分(税別)」と決まっており、家賃半額の場合だったり、もっと少ない定額の場合もあります。

もし不動産業者が貸主(=大家さん)になっている物件だったら、仲介手数料はかかりません。

◆除菌消臭料

入居前の部屋に除菌消臭スプレーを噴霧するサービスです。効果は約3カ月と言われます。

このスプレーと言えば、札幌の事件で注目されましたよね。

基本的に除菌消臭サービスは任意です。要らない場合は、その旨をはっきり伝えましょう。

つい先日、ある仲介業者の貸し倉庫物件(築50年)の資料にも、除菌消臭料が初期費用として表記されているのを見つけました。広さ50坪もある事業用倉庫に、本当に除菌消臭が必要なのか?と疑問に感じた次第です…。

◆24時間緊急サポート

深夜に水漏れや設備故障が発生した場合など、24時間体制で駆けつけてくれるサービスです。

基本的に加入は任意ですが、マンションの規約で加入必須になっている場合もあります。

なお、住宅総合保険に24時間サービス(に似たもの)が付いているものもあります。ダブルで加入すると無駄になるので、内容をよく確認してください。

◆事務手数料(?)

これも関東の例ですが、たまに「事務手数料」という名目で1万円+税が初期費用に入っていることがあるそうです。

仲介手数料があるにも関わらず、なぜかこの「事務手数料」がしれっと書かれているとか。これは完全に“ぼったくり”です。

もし事務手数料が入っていたら、別の業者に行くことも考えましょう。

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初期費用は交渉で減らせる?

賃貸の初期費用にも、いろいろな項目があることがわかったと思います。

次に気になるのが、交渉によって初期費用を削ることができるか?についてです。

上記の項目の中で、減額またはカットできる可能性があるのは…

  • 賃料
  • 礼金
  • 鍵交換代
  • 仲介手数料
  • 除菌消臭料
  • 24時間サポート
  • 事務手数料

あくまで“可能性”です。大家さんによって考えは異なりますし、業者によって方針も違います。

交渉の余地がありそうだと感じたら、仲介業者にお願いしてみてください。

ただし、あまり強引な交渉をすると、審査の段階で入居をお断りされる場合もあるのでご注意を。

また、初期費用の交渉に関して大切な3項目を覚えておいてください。

  1. 交渉は申込書を書く前にすること。申し込み後に交渉するとマイナスイメージ
  2. 同じ物件を別の仲介業者も扱っている場合は、それぞれから初期費用の見積もりを取って比較するのも手
  3. 初期費用の中に見慣れない項目があったら、どんな内容なのか問い合わせ、断れるものは断わる

今回の記事は以上です。

初期費用の項目は、物件によって、仲介業者によって、地域性によって異なります。前もって、そのエリアの慣習・慣例を調べることもお勧めします。

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