不動産を売却する立場からすると、売った後に税金をいくら納めないといけないのか、非常に気になりますよね。
この記事では、税金の計算式のほか、税金が軽減される特別控除について説明します。
不動産の売却時にかかる税金とは？
土地・建物を売却して所得があると、所得税と住民税が課されます。
それぞれの税率は、売却した年の1月1日時点での物件所有期間によって変わります。
【5年以下の所有】所得×39%（所得税30%、住民税9%）
【5年超えの所有】所得×20%（所得税15%、住民税5%）
※売却価格に掛け算するのではなく「所得」に掛け算します。
【所得の計算式】所得 ＝ 売却価格 −（物件の取得費 ＋ 売却時の諸費用）
税額計算のポイント
税金を計算する際のポイントは、以下の通りです。
- その物件を購入した当時の諸費用を「取得費」として引くことができる（購入代金、建築費、登記費用、仲介手数料など）
- 建物は、減価償却した額で計算する
- 売却にかかった諸費用も引くことができる（測量費、解体費、リフォーム費など）
- 購入時の取得費がわからない場合は、売却代金×5%の額を当てはめる
- 契約書や領収書はちゃんと保管しておいた方がいい
ちなみに、相続した物件の場合は、前所有者の期間や諸費用を引き継ぐことになります。
また、2037年12月31日までは、さらに上記の所得税に2.1%を掛け算した復興特別所得税（東日本大震災の復興に充てる）も課税されます。
…そうしますと結構な税金がかかるイメージですが、一定の条件をクリアすることで受けられる特別控除がありますので紹介します。
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税金が軽減される特別控除とは？相続物件も対象になるが…
マイホームを売却した場合は、所得額から最高3,000万円を控除できるのです。
計算式は、売却価格 −（物件の取得費 ＋ 売却の諸費用）− 3,000万円。
住まなくなった家でも（約）3年以内であれば適用になったり、解体後の土地でも適用になったりと柔軟な特例です。
細かい要件については、こちらの国税庁ホームページを見てください。
参考サイト：マイホームを売ったときの特例
この3,000万円控除は、相続した空き家の売却でも使うことができます。
ただし、クリアすべき条件のハードルが高めです。
- 亡くなった人が1人で暮らしていた
- 1981年5月31日以前に建築された一戸建のみ
- 耐震改修工事を行って売却すること
- 親族への売却ではないこと
参考サイト：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
なお、不動産を売却したら、翌年2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。
所定の申告書を作り、売買契約書コピー・領収書・物件の登記事項証明書などを添え、税務署の窓口などに提出します。
当然、上記の特例を利用するにも確定申告が必要となります。
不動産の税金は複雑ですので、詳しくは税理士に相談するようにしてください。