「ネットで売り物件を見ていたら〈オーナーチェンジ〉という表記があったけど、どういう意味？」という質問を受けました。
こちらの画像のような表記です。
確かに、売買物件にも〈オーナーチェンジ〉と書いてあるものと、無いものとがあります。
今回の記事では、その違いなどをテーマにしたいと思います。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジとは、賃貸用のアパート・マンション・戸建・テナントといった、借主がいる中古物件を売買することを意味します。
家賃収入を得るための収益物件なので、不動産投資家さんがチェックしています。売買によってオーナー（所有者）が代わると、賃貸借契約や敷金を新しい買主が引き継ぎます。
（※一方、居住用として自分が使うための中古売買では、所有者は代わりますが、この場合はオーナーチェンジとは言いません）
オーナーチェンジ物件には、以下のメリットがあります。
- 購入すれば、その日から家賃収入が得られる。資産が築ける
- 土地を買ってアパートを新築するのに比べれば、投資額が少なくて済む
- 入居募集をゼロから行わなくていい
- 入居者が退去したら、リフォーム・リノベーションして高く売ることも可能
もちろん、注意すべき点もあります。
一つは売却の理由です。「建物の老朽化がひどい」「空室が増えている」「不良入居者がいる」といった場合は、購入を慎重に検討すべきです。
入居者が住んでいる部屋は内見できませんから、予期せぬリスクが潜んでいることも…。
オーナーチェンジ物件に自分で住むこともできる？
オーナーチェンジ物件を購入し、その1室に自分が住み、家賃収入でローンを返済していくのはどうだろう？と考える方もいらっしゃるかもしれません。
これは可能は可能です。
ただし、以下の課題があります。
- 「自分が住みたいから」という理由だけで、現在の入居者を退去させることは難しい
- 投資用のアパートローンを組むことになるので、低金利の住宅ローンは使えない
オーナー（大家さん）が借主に退去をお願いする際には、正当事由（借主に契約違反があるなど）が必要とされています。
その正当事由が“弱い”場合は、立ち退き料の支払いで補完するのが一般的。いずれにせよ、借主と入念に協議することが欠かせません。
たまたまオーナーチェンジのタイミングで1室退去が出た…という場合なら、空いた部屋に自分が住むことは容易にできるでしょう。
とはいえ、ローン返済のことを考慮すれば、自己居住用として使うよりも賃貸に出した方がいいと思います。
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終わりに
オーナーチェンジ物件とは？について解説しました。長野市でも、中古の収益物件は根強い人気です。
弊社でも、オーナーチェンジ物件の斡旋を行っています。広告に出していませんが、売り物件が出次第、お取引している投資家さんに情報提供しているところです。良い物件は、情報を出す前に売れていきます。
もし収益物件の購入にご興味あれば、希望条件などをこちらからお知らせください。
（物件の仕入れは、時期・タイミングによります）