オーナーチェンジ物件とは何?自分で住むことも可能!でも…

「ネットで売り物件を見ていたら〈オーナーチェンジ〉という表記があったけど、どういう意味?」という質問を受けました。

こちらの画像のような表記です。

確かに、売買物件にも〈オーナーチェンジ〉と書いてあるものと、無いものとがあります。

今回の記事では、その違いなどをテーマにしたいと思います。

スポンサーリンク

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジとは、賃貸用のアパート・マンション・戸建・テナントといった、借主がいる中古物件を売買することを意味します。

家賃収入を得るための収益物件なので、不動産投資家さんがチェックしています。売買によってオーナー(所有者)が代わると、賃貸借契約や敷金を新しい買主が引き継ぎます。

(※一方、居住用として自分が使うための中古売買では、所有者は代わりますが、この場合はオーナーチェンジとは言いません)

オーナーチェンジ物件には、以下のメリットがあります。

  • 購入すれば、その日から家賃収入が得られる。資産が築ける
  • 土地を買ってアパートを新築するのに比べれば、投資額が少なくて済む
  • 入居募集をゼロから行わなくていい
  • 入居者が退去したら、リフォーム・リノベーションして高く売ることも可能

もちろん、注意すべき点もあります。

一つは売却の理由です。「建物の老朽化がひどい」「空室が増えている」「不良入居者がいる」といった場合は、購入を慎重に検討すべきです。

入居者が住んでいる部屋は内見できませんから、予期せぬリスクが潜んでいることも…。

オーナーチェンジ物件に自分で住むこともできる?

オーナーチェンジ物件を購入し、その1室に自分が住み、家賃収入でローンを返済していくのはどうだろう?と考える方もいらっしゃるかもしれません。

これは可能は可能です。

ただし、以下の課題があります。

  • 「自分が住みたいから」という理由だけで、現在の入居者を退去させることは難しい
  • 投資用のアパートローンを組むことになるので、低金利の住宅ローンは使えない

オーナー(大家さん)が借主に退去をお願いする際には、正当事由(借主に契約違反があるなど)が必要とされています。

その正当事由が“弱い”場合は、立ち退き料の支払いで補完するのが一般的。いずれにせよ、借主と入念に協議することが欠かせません。

たまたまオーナーチェンジのタイミングで1室退去が出た…という場合なら、空いた部屋に自分が住むことは容易にできるでしょう。

とはいえ、ローン返済のことを考慮すれば、自己居住用として使うよりも賃貸に出した方がいいと思います。

関連記事:アパート経営の利回り,経費率とは?市場調査を簡単に行う方法はこれ!

終わりに

オーナーチェンジ物件とは?について解説しました。長野市でも、中古の収益物件は根強い人気です。

弊社でも、オーナーチェンジ物件の斡旋を行っています。広告に出していませんが、売り物件が出次第、お取引している投資家さんに情報提供しているところです。良い物件は、情報を出す前に売れていきます。

もし収益物件の購入にご興味あれば、希望条件などをこちらからお知らせください。

(物件の仕入れは、時期・タイミングによります)

スポンサーリンク