売主と買主の間に入って不動産業者が売買契約をまとめることを「仲介」と言いますが、同じ意味の言葉で「媒介」とも呼びます。
業者は仲介依頼を受けた段階で、その相手と「媒介契約書」を締結するルールになっており、それから売却活動をスタートさせます。
この記事では、3種類ある媒介契約の特徴や、業者の報酬（仲介手数料）について解説します。
3種類の媒介契約の特徴
売主が媒介契約を結ぶ場合は「売却の依頼」となり、買主が結ぶ場合は「購入の依頼」となります。
媒介契約書には、取引する物件データ・媒介業務の範囲・売買価格・報酬額などを記載。契約の期間は3カ月（更新可）です。
媒介契約の種類は①専属専任 ②専任 ③一般の3つあります。
それぞれの特徴について、売主の立場から説明していきます。
①専属専任＝特定の1社だけに任せる契約で、複数社に依頼することはできません。たとえ自分で買主を探してきたとしても、その1社を通じて契約します。業者としては、最も力の入る形態です。その分、業者の責任も重く、1週間に1回以上の販売報告（反響数・案内数・感触など）を売主にしなければいけません。
②専任＝こちらも1社のみの依頼ですが、自ら買主を探してきた場合は、直接契約することができます（実際に直接契約するケースは少ないと思いますが…）。業者は2週間に1回以上の報告を売主にしなければいけません。
③一般＝複数社に依頼することができ、かつ、自ら探してきた買主と直接契約することもOK。業者の報告義務はありません。
①～③のどの形態を選ぶかは、売主の希望で決めることができます。信頼できる1社に委任して買主を探すのか、複数社に競わせて探すのか…ということになります。
「最初は専属専任にして、3カ月売れなかったら一般に切り替える」というのも可能です。
仲介手数料はいくら？【売主の場合】
売却が完了した際の業者の報酬＝仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が決まっています。
成立した売買価格によって金額が異なります。
【価格400万円以下】＝18万円＋消費税（「低廉な空き家等の特例」による）
【価格400万円超え】＝価格×3%＋6万円＋消費税
例えば、3,000万円のマンションを売却した場合ですと、仲介手数料の上限は96万円＋税。古い空き家を50万円で売却した場合ですと、上限は18万円＋税となります。
ちなみに、仲介手数料は「成功報酬」ですので、途中で売買が白紙になった場合は支払わなくてもいい費用です。
ただし、媒介契約とは別個に取り決めがあった費用（遠隔地への交通費・調査費、専門雑誌への掲載料など）は除きます。
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なお、この手数料上限は宅地・建物の取引の場合であり、（建物が建てられない地域の）農地は対象になっていません。
農地売買の手数料は、一般的に以下の計算で求めます。
【農地価格200万円以下】＝価格×5％＋消費税
【農地価格200万円超え～400万円以下】＝価格×4％＋2万円＋消費税
【農地価格400万円超え】＝価格×3％＋6万円＋消費税
繰り返しになりますが、建物が建てられない地域の農地売買は「宅地建物取引」から外れます。
業者に仲介依頼する場合は、手数料についてよく打ち合わせしましょう。
終わりに
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