マンション管理組合&管理規約とは?中古購入→リフォームを検討する際の注意点!

分譲マンションには「管理組合」「管理規約」というものがあります。

ライフスタイルの異なるさまざまな年代の居住者が同じ建物を共有することになるため、維持管理のルールづくりが必要だからです。

今回は、分譲マンションを所有すると必ず関わることになる管理組合と管理規約について取り上げます。

購入を検討している方は、物件選びの参考にしてください。

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マンションの管理組合・管理規約とは?

「管理組合」とは、マンションの各所有者(区分所有者)によって構成される団体のこと。所有者には議決権が与えられ、建物の維持管理や修繕計画などについて管理組合で協議・決定します。

マンションを購入した時点で、自動的に「組合員」となるのが原則。もし部屋を賃貸に出してほかの人が住むことになったとしても、所有者である限り組合員のままです。

そして、マンションの管理や使用方法などについてルール化されたものが「管理規約」です。

以下のような項目が盛り込まれています。

  • 管理費・修繕積立金・駐車場や駐輪場の使用料など、各所有者が負担する割合(金額)
  • 共用部分(廊下・階段・エレベーター・エントランスなど)についての持分割合。原則として、面積の広い部屋を所有している人は、それに応じて共用部分の持分割合も増える
  • 議決権の割合。管理組合の協議事項は多数決によって決められる。所有する面積が広い人は割合が増えるよう定めることも可能
  • 管理組合の役員の人数や任期
  • 使用細則(マンションを使用する上での細かなルール)。所有者が部屋を賃貸に出した場合、借主も管理規約に沿った使い方をしなければならない

ちなみに、実際に建物を管理する方法は、組合が自主管理することもあれば、外部の管理会社に業務委託することもあり、マンションの規模などによって異なります。

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管理費や修繕積立金とは?いくらくらい?

マンションを維持管理していくためには、当然お金が必要になります。それが「管理費」「修繕積立金」で、所有者が毎月支払います。

管理費は、以下の経費に充てられます。

  • 組合の運営費
  • 管理人の人件費
  • 共用部分の清掃費や水道光熱費
  • 火災保険料など
  • 軽微な損傷の補修費
  • 管理会社などに業務委託した場合の費用

そして修繕積立金とは、マンション共用部分の修繕費を準備するために積み立てていくお金です。こちらも所有者が毎月支払います。

以下のような場合に使われます。

  • 経年劣化に伴う大規模な修繕(外壁や配管の補修、エレベーターの部品交換など)
  • 事故・災害で破損した箇所の修理
  • 敷地や共用部分の変更
  • 建て替えや敷地売却にあたり必要な調査

参考までに、東日本レインズが調査した「首都圏にある中古マンションの管理費・修繕積立金の平均月額」(2018年度)を紹介します。

それによると、管理費の平均月額は1万2,138円、修繕積立金の平均月額は1万392円というデータでした。

中古マンション購入→リフォームを検討しているならここに注意!

管理費と修繕積立金はマンションの維持管理のために使われる費用ですが、各所有者が持っている部屋(=専有部分)のリフォームは、それぞれ自己負担で行うことになります。

ただし、専有部分だからといって何でも自由にリフォームできるわけではありません。マンションの管理規約に抵触する工事は行えませんので、中古マンションを買ってリフォームすることを検討している場合は注意してください。

希望のリフォームが行える物件なのか、購入前にしっかり確認しましょう。

関連記事:中古マンションの5つのメリットとは?購入時の注意点はこちら!

一般的に玄関扉・サッシ・窓ガラスなどは共用部分とみなされてリフォームできません。また、ベランダの外壁や手すりの塗装も不可となりますので、覚えておいてください。

なお、リフォーム工事に際しては管理組合への届け出が必要になります。

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