固定と変動はどう違う?住宅ローンの金利パターンを7つ紹介!

住宅ローンを組むと、元金と利息の合計額=返済額を毎月支払っていくことになります。

支払う利息の割合のことを「金利」と言いますが、金利にも大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2つのタイプがあります。それぞれの特徴は…

【固定金利】

  • 金利が一定なので返済額が変わらない
  • 変動金利よりも金利が高め

【変動金利】

  • 現在は固定金利よりも金利が低く、当面の返済額も少ない
  • 金利が上昇した場合は返済額も増え、元金が減りにくい

さらに、この2つの金利タイプを基に、色々な住宅ローンの「型」が設けられています。以下、7つの型を紹介していきます。

(それぞれ元利均等返済の場合とします)

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全期間固定金利型

  • 返済中は金利が変わらないので、返済額も完済時まで変わらない
  • ローン実行時点の金利が適用される
  • 元金がいくら残っているか明確なので、先が見通せて安心
  • 変動金利よりも金利は高めだが、現在は低金利時代なので利用しやすい

変動金利型

  • 半年ごとに金利が見直されて変動し、5年ごとに返済額が見直されるのが一般的
  • 5年間は元金と利息の割合が調整され、返済額が変わらない
  • ただし、もし金利の急上昇があって“未払い利息”が発生してしまった場合は、その分、5年後の見直しによって返済額に加算されることもある

固定期間選択型

  • 選んだ固定期間中は金利が一定なので、返済額は変わらない
  • 固定期間は1〜30年で、金融機関によって設定が異なる
  • 固定期間が終わると、その時点の金利に見直される
  • 固定期間の終了後に「固定」にするか「変動」にするか選べる。「変動」にすると、半年ごと金利が見直され、5年ごと返済額が見直される
  • 固定期間が短いほど低金利
  • 固定期間の終了後に金利が上昇するリスクがあり、大幅に返済額が増える可能性も

段階金利型

  • あらかじめ金利が2段階以上に設定されている。(例)最初の10年間は金利1.2%→11年目〜返済終了は金利1.5%など
  • 最初は低めの金利なので返済額も低め
  • 代表的なローンは「フラット35S」
  • 2段階目以降の金利も当初から決まっているため、先が見通せて安心。ただし、金利アップ後の返済を考慮した資金計画を立てる必要あり

関連記事:フラット35と35Sの条件とは?上限いくらまで借りられるの?

金利ミックス型

  • 当初の金利が低い「変動金利」と、金利が一定で安心な「固定金利」を同時に組み合わせる。(例)3,000万円の借り入れのうち、1,500万円は「変動」で、もう半分の1,500万円は「固定」にするなど
  • 「変動」にした部分は5年後に返済額が見直され、増える可能性がある
  • 金融機関によって金利の組み合わせに制限がある

預金連動型

  • 住宅ローン残高から預金残高を引いた部分にしか利息がかからない仕組み。預金が多ければ多いほど借り入れの利息が低くなり、元金の減りも早くなる
  • 繰り上げ返済と同じ効果がある
  • ただし、金利が少し高め。変動金利しか選べなかったり、短期固定のみだったりするなど、選択の幅は少ない傾向

5年固定制

  • 完済するまで5年ごとに金利が見直され、その金利が5年固定される
  • 5年間は返済額が変わらない
  • 5年後に金利が上がれば返済額は増え、金利が下がれば減る。その返済額が5年続く

結局、固定と変動ではどっちが得なの?

気になるのは「固定金利と変動金利はどっちが得なの?」ということだと思います。

ただ、結論としては「完済時にしかわからない」と言うほかありません。将来の金利動向は、誰にもわからないからです。

確かに低金利の現状からすると、固定よりも変動、長期固定よりも短期固定の方が金利が低くてメリットがあります。しかし上述の通り、金利が上昇すれば返済額は増えることになります。

「全期間固定金利」以外の型は、金利の変動によって総返済額が変わってきます。返済期間が長い人ほど、将来の金利上昇を考える必要があるのです。

そうしますと、「どちらが得か」というよりも「最後まで安心して返済できるプランか」が大切なポイントになるかと思います。

終わりに

住宅ローンの金利タイプ&バリエーションも幅広いことがおわかりいただけたと思います。

金融機関によって利用できる型や条件が異なりますので、詳しくは直接確認してください。

自分に合った型を研究してみては―。

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