公簿売買と実測売買の違いとは?土地購入や中古一戸建購入では要チェック!

土地の売買契約には「公簿(こうぼ)売買」「実測(じっそく)売買」の2つがあります。ご存知でしょうか?

聞き慣れない言葉かと思いますが、どちらの方式による取引かを売買契約書に記載することが通例です。

買主にとって重要なキーワードとなりますので、押さえておきましょう。

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公簿売買とは?

土地の登記簿に表示された面積を基にして、売主の希望金額で売買する方式です。

測量を行わないため、実際の面積が登記簿面積よりも小さかったり大きかったりする可能性があります。特に古くからある土地は、測量技術が今ほど発達していなかった時代のアバウトな計測であることも十分に考えられます。

公簿売買の契約書には「実際の面積と差異が生じでも売買金額は変更しません」といった文言が記載されます。

隣地との境界があいまいな土地は、将来、トラブルを招くかもしれませんので注意が必要です。公簿売買の契約時には「地積測量図(=土地の形状や面積を記した図)」という資料の有無を確認し、地積測量図があった場合は現況とどの程度のズレがあるかチェックします。

地積測量図がない、または測量図と現況の差が大きい場合には、不動産業者に測量してもらえないか相談しましょう。

実測売買とは?

測量した面積を基にして、売主の希望単価(坪または㎡)で売買する方式です。

契約締結時はひとまず登記簿の面積で金額を決めて契約しておき、引き渡しまでに測量を済ませ、実測面積による金額との差額を精算するやり方もあります。

測量費は売主負担が原則なので、実測を嫌がる人も中にはいます。しかし、将来の紛争を避けるためには実測売買の方がいいでしょう。

先日、昭和40年代に分譲された宅地の実測売買を行いました。測量してみると、隣地の庭木の根っこの強さで境界ブロックが押しやられてズレていたり、別隣地の外構フェンスの支柱の基礎が地中で越境していたりしました。やはり古い土地は注意が必要です。

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終わりに

「公簿売買」と「実測売買」の違いは、測量による土地代金の精算をするか・しないかです。

農地・山林や郊外の広大地なら公簿売買でも大きな問題はないでしょうが、単価が高い土地の場合は公簿値と実測値にズレがあると損得に関わってきますので、どちらの方式による売買か必ず確認するようにしましょう。

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