重要事項説明書(売買)でチェックすべきポイントは?売買契約書とどう違う?

買主が物件を購入したいと申し出て、売主が売り渡しに承諾すると、不動産売買の契約手続きに進みます。

その前に宅建業者が買主に対して書面を発行して行うのが「重要事項説明」です。文字通り、契約の重要事項について説明するもので、買主にとっては本当にその物件を購入するかを決める判断材料となります。

その後に買主と売主が締結するのが「売買契約書」で、お互いの合意事項をまとめた書面になります。いったん契約すると、引き渡しに向けてそれぞれ約束を果たす責任が生じることになります。

今回は、重要事項説明書と売買契約書のチェックすべきポイントについて要点を整理します。

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重要事項説明書のチェックポイントは?

重要事項説明書は、取引物件について記載したパートと、契約条件について記載したパートの2つに大別されます。「どんな物件を買おうとしているのか」「どんな契約条件になっているのか」を確認します。

特にチェックしてほしいポイントをピックアップします。

取引物件に関する事項

  • 添付されている物件の登記簿謄本の日付は最近のものか
  • 登記簿の所有者と売主が同じ人物か、異なる場合はその理由と今後のことを確認
  • 抵当権が設定されている場合は、いつ・どのように抹消されるか
  • 一般住宅が建築できない「市街化調整区域」ではないか
  • 将来の建て替えはできるか
  • 既存不適格物件(=建てた当時と建築基準法が違うため、現在は違法状態となっている物件)の場合、建て替えを行う際にどんな影響があるか
  • 物件の敷地が接している道路が「公道」か「私道」か(幅4m以上の道路に2m以上接していない場合、敷地が削られる)
  • 敷地が私道にしか接していない場合「道路位置指定」を受けていないと違反物件。位置指定を受けているか
  • 隣地との境界はどうなっているか、越境はないか
  • 飲用水は公営水道か、ガスは都市ガスかプロパンガスか、下水道が引かれているか、受益者負担金の有無、未整備の場合は整備予定があるか

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契約条件に関する事項

  • 売買価格や手付金の額はいくらか、固定資産税・都市計画税の日割り精算はどのように行うか
  • 契約を解除する場合の条件はどうなっているか、住宅ローンの審査が通らなかった場合は無条件で解約できるか
  • 売主または買主の責任で契約が解除された場合のそれぞれの違約金はどうなるか
  • 物件の引き渡し後に「隠れた瑕疵(欠陥・キズなど)」が見つかった場合、売主がどこまで責任を負うか

売買契約書のチェックポイントは?

売買契約書には、取引物件の情報・売買価格・支払い方法・引き渡し時期などが記載されます。重要事項説明書の内容と重なる部分が多いです。

特にチェックすべきポイントは以下の通りです。

  • 売買代金の支払い時期はいつか、支払い方法はどうするか
  • 手付金を放棄して契約を解除できるのはいつまでか、違約金の対象となるのはどんな場合か、具体的な違約金の金額はいくらか
  • 買主の住宅ローン利用額(予定)はいくらで、どの金融機関に申し込むか、申し込み手続きの締め切りはいつまでか、住宅ローン審査の承認が得られない場合の契約解除の期限はいつか
  • 契約締結から引き渡し日までの間に、物件が災害によって使用できなくなった場合の対応はどうするか

上記のほか、特別に約束した内容が「特約事項」欄に記載されますので、その内容をしっかり確認します。

補足・まとめ

重要事項説明は売買契約よりも前に行うことが義務づけられていますが、実際には同じ日に続けて行うケースがほとんどです。

重要事項説明は1〜2時間くらいらかかり、難しい専門用語も含まれているため、その日に初めて説明を聞いて内容を十分理解できる買主はまずいないと思います。

そこで弊社では、前もって重要事項説明書と売買契約書のたたき台を買主にお渡しするようにしています。

ただ、業者によって進め方は異なりますので、必ず確認するようにしてください。できれば事前にコピーをもらって目を通し、疑問点があれば事前にクリアにしておくことをお勧めします。

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