同じ売買物件をいろいろな不動産会社が広告している仕組みとは?

「ネットで売り物件を探していたら、同じ物件をいろいろな不動産屋さんが扱っていましたが、どういう仕組みなんですか?不動産屋さんによって料金や手続きが変わるんですか?」という質問を受けました。

今回は、その辺りの説明をしたいと思います。

スポンサーリンク

売主が複数の業者に声をかけている

一戸建・マンション・土地などの不動産を売却する際、所有者(売主)は仲介業者1社のみに依頼することもできますし、複数社に重ねて依頼することもできます。これは売主の考え方によります。

例えば「信頼できそうな地元の老舗業者1社にお願いし、高く買ってくれる人を探したい」という考えの人は1社に依頼します。

または「複数社に依頼すれば“競争”して販売してくれるだろうから、早く売れるはず」という考えの人は複数社に依頼します。

つまり、同じ物件が各社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載されている理由の一つは、売主が複数社に声をかけているというパターンです。

また、売主は一般の所有者だけとは限らず、ハウスメーカーや建売業者が「売主」として自社所有の土地や戸建を販売することもあります。

この売主業者が、さらに複数の仲介業者に「うちの物件をぜひ決めてください。仲介手数料を払いますから」と言ってネット広告を依頼すれば、色々なサイトに同じ物件が登場することになるでしょう。

早く買主を見つけるための売主の“販売戦略”と言えますね。

複数社が情報をシェアできるシステムがある

同じ物件を複数社が広告できる仕組みについて、もう一つ説明することがあります。

それは「媒介契約」についてです。

売主が仲介業者に販売活動を依頼する際、媒介契約というものを結びます。

媒介契約は3種類あり、1社のみに依頼する「専属専任媒介」と「専任媒介」のほか、複数社に依頼できる「一般媒介」に分かれています。

どの媒介契約を選ぶかは、売主が決められます。

関連記事:媒介契約の3種類とは?仲介手数料(報酬)はいくら業者に払うの?[売却]

「専属専任」と「専任」は両方とも1社依頼ですが、販売活動の“拘束力の強さ”が違うと思ってください。そして、専属専任と専任の業者は、売主から依頼を受けた物件のデータを「レインズ」というネットワークシステムにすぐ登録する決まりになっています。

このシステムは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営しており、各業者はその情報をいつでも閲覧&紹介できる仕組みになっています。つまり、売主のために早く買主を見つけられる環境を整えているというわけです。

(一般媒介契約の場合はレインズの登録は必須ではありません)

この仕組みがあるため、例えばA社がレインズでB社専任の物件を見つけて「当社でも紹介させてほしいので、ネットで広告してもいいですか?」と問い合わせ、B社が掲載をOKすれば複数社で広告しているのと同じになります。

そしてA社が買主を探してきた場合は、B社と「共同仲介」という形で売買契約します。仲介手数料は、買主はA社に支払い、売主はB社に支払うことになります。

同じ物件でも業者によって料金や手続きが変わるのか?

物件が同じであれば、業者が変わっても買主の諸費用や手続きが変わることは基本的にありません。

ただし、業者によっては仲介手数料をサービスすることもあるでしょうし、登記を依頼した司法書士によって報酬額が異なるということもあり得ます。ケースバイケースと言えます。

また、契約を進める早さも異なるかもしれせん。「専属専任」「専任」の業者と直接やり取りした方が交渉事や確認事項は早く解決できることもあります。

いずれにしても、どこの業者なら安心して契約を進められそうか?という視点で“窓口”を選ぶようにしてください。

スポンサーリンク