土地建物を買う流れとは?どんな諸費用や書類が必要になるの?

この記事では、不動産購入の流れ・諸費用・必要書類について概要をまとめます。

買主の状況や物件の種類によって手順が異なる部分もありますので、詳しくは仲介業者などに確認するようにしてください。

土地建物を購入する流れは?

購入計画を立てる

  • どの地域に住みたいか
  • 新築にするか中古にするか
  • 建売りか注文住宅か
  • リフォームするか
  • 住宅購入に充てられる自己資金はいくらあるか
  • どんな住宅ローンがあるか

…などを検討しながら方向性を決めます。

関連記事:頭金の目安&貯金をいくら残す?マイホーム購入予算の考え方!

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物件の情報を集めたり見学する

  • インターネットや折り込みチラシなどで情報収集
  • 住宅展示場に行ってみる
  • 不動産業者に問い合わせて物件を見学する。業者のことを調べる
  • 物件の立地条件や周辺環境などを比べながら絞り込む
  • 銀行などに住宅ローンの事前相談をする

関連記事:住宅ローン審査に通るための4つのポイント!みんな平均いくら借りてるの?

申し込み〜売買契約の締結

  • 買付証明(購入申込書)を提出する
  • 住宅ローンの事前審査を受ける
  • 業者から物件に関する詳しい説明(重要事項説明)を受ける。納得できたら書面に署名捺印する
  • 売買契約書の内容を確認し、よければ署名捺印する。購入代金の支払い方法・引き渡しまでのスケジュールを確認する
  • 契約の証として、手付金(売買代金の一部)を売主に支払う。手付金の額はケースバイケース

関連記事:重要事項説明書(売買)でチェックすべきポイントは?売買契約書とどう違う?

住宅ローンを申し込む

  • 住宅ローンの本審査を申し込む。融資の条件を確認し、必要書類を銀行などに提出する

売買代金の支払い・引き渡し

  • 住宅ローンの承認を受け、残りの売買代金を支払い、物件の引き渡しを受ける。所有権移転の登記をする

関連記事:住宅ローン減税とはどんな仕組み?受けるための手続きや必要書類は?

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不動産購入に関わる諸費用は?

物件の種類や、住宅ローンを利用するか・しないか、借入額や返済期間はどれくらいか…などによって諸費用は変わってきます。

あくまで目安ですが、新築マンションの場合で物件価格の3%~5%、建売住宅・中古住宅で6%~8%、注文住宅で10%~12%くらいの諸費用だと思ってください。

売買代金のほかにかかる諸費用について、以下にまとめます。

印紙代

売買契約書・金銭消費貸借契約書(住宅ローン)・建築請負契約書に印紙を貼ります。印紙代(印紙税)については、こちらのサイトをご覧ください。

参考サイト:国税庁 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

固定資産税などの精算金

物件の引き渡し日を境として、固定資産税・都市計画税を日割計算し、買主の負担分を売買代金に加えて支払います。

マンションの場合は管理費・修繕積立金もありますし、アパートなどの収益物件の場合は家賃・共益費などを日割計算することもあります。

住宅ローン事務手数料・保証料

銀行などの事務手数料は3万円くらいです。

保証料とは、契約者のローン返済が滞った場合に備え、保証会社に支払うものです。ローン実行時に一括で支払う方式と、月々の返済に上乗せする方式とがあります。保証料がないローンもあります。

団体信用生命保険

契約者が住宅ローン返済中に亡くなったり高度障害となった場合、保険金が支払われて残債務の返済に充てられます。

保険料は金利に含まれるケースがほとんどですが、癌などの特定疾病も含めたオプションをつける場合は、保険料が上乗せになります。

火災保険料

住宅ローンに合わせて加入します。任意で地震保険をかけることもできます。

登録免許税

物件を自分の所有物として登記する際にも税金がかかります。所有権保存登記(新築のとき)・所有権移転登記(中古のとき)・抵当権設定登記(ローンを組んだとき)があります。

登記手続きは司法書士に依頼しますので、その報酬も合わせて支払います。報酬額は司法書士によって変わります。

登録免許税は、物件の評価額や借入額に税率をかけて計算します。個人のマイホームの場合は税率が軽減されます。詳しくはこちらのサイトをご覧ください。

参考サイト:国税庁 登録免許税の税額表

仲介手数料

仲介を依頼した不動産業者に支払う報酬です。売買価格よって上限額が異なり、200万円以下の場合は価格の5%+税、200万円超え〜400万円以下の場合は価格の4%+2万円+税、400万円超えの場合は価格の3%+6万円+税になります。

引き渡し日に支払います(業者によっては、契約時に手数料の50%、引き渡し時に残り50%と分けることもあります)。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険の費用

この保険は、建物の基礎・壁・柱などを対象として、引き渡しから2年または5年の間に雨漏りや水漏れといった欠陥が見つかった際に補修費用が支払われるものです。

買主負担で加入する場合、検査料と保険料で10万円~が必要になります。これを付けることで、住宅ローン控除などを利用できるメリットがあります。

フラット35の適合証明書の検査費用

全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用する場合に必要な物件検査の費用。5万〜7万円くらいです。

関連記事:フラット35と35Sの条件とは?上限いくらまで借りられるの?

不動産取得税

不動産を買った後に課税される税金です。2カ月ほど経ってから都道府県から納税通知書が送られて来ると思います。一定の条件に合えば、軽減措置を受けられるので必ず確認しましょう。

詳しくはインターネットで「◯◯県 不動産取得税」などと都道府県名を入れて検索してみてください。

参考サイト:長野県 不動産取得税について

諸費用を支払うタイミングは?

売買契約前

  • フラット35の検査費用(利用する場合)

売買契約時

  • 印紙代
  • 手付金

住宅ローン契約時

  • 印紙代

引き渡し時

  • 固定資産税などの精算金
  • 住宅ローン事務手数料・保証料・火災保険料など
  • 登記費用・司法書士報酬
  • 仲介手数料

引き渡し後

  • 不動産取得税

不動産を購入するまでに必要な書類は?

売買契約時

  • 実印(認印)
  • 身分証明書(運転免許証・パスポートなど)
  • 融資申し込みの必要書類

引き渡し時

  • 実印(認印)
  • 印鑑証明書(融資を受ける場合)
  • 住民票(登記に使うため、先に新住所へ住所を移してから役所で取ることもある)
  • 銀行通帳や届出印

関連記事:すまい給付金はいつまで続く?要件や給付額&いつ入金するか解説!

終わりに

上記で挙げたのは、不動産取引に関わる諸費用です。ほかにも、引っ越し代、リフォーム代、土地の地盤改良費、地鎮祭の費用…などが必要になることもあります。それぞれの取引に応じて、項目を書き出してみることをお勧めします。

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