相続空き家の特例(3000万円控除)は更地の売却でも適用になるの?

相続した空き家を個人が売却して利益を得た場合、その額から最高3,000万円を控除することができる「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」。

利用することで、課税される所得税・住民税が軽減されたり、または払わなくてよくなったりするので、注目している“空き家 相続人”も多いことでしょう。

関連記事:土地建物を売ったら税金はいくら?軽減される特別控除の概要も解説!

この特例は、空き家放置の急増を受けた対策なのですが、家屋を取り壊して更地として売却した場合でも適用されるのでしょうか?

今回は、相続空き家の3,000万円控除の特例の内容や、適用要件について確認します。

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相続空き家の特例は更地売却でも利用できる?

結論を先に言いますと、相続した空き家を取り壊し、更地で売却しても控除の対象になります。

特例の適用要件のポイントを以下にまとめます。

  • 被相続人(亡くなった人)が居住していた家屋や敷地を相続した個人が、それを売却したこと。物置や離れなどの建物は対象にならない
  • 相続時の直前まで、被相続人が1人で住んでいたこと
  • 1981(昭和56)年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準の建物)
  • マンション(区分所有建物)は対象にならない
  • 相続した日から3年を経過する日を含めた年の12月31日までに売却すること
  • 2023(令和5)年12月31日までに売却すること
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 相続時から売却するまでの間に、その敷地と家屋に住んだり、誰かに貸したりしていないこと
  • 建物を売却する場合は、地震への安全性を保てる状態にすること(耐震リフォームを施す)
  • 親子や夫婦間の売買でないこと
  • 売却した翌年に確定申告すること。必要書類=申告書、物件の登記事項証明書、売買契約書コピー、亡くなった人の居住用物件だったことを証明する確認書、耐震基準適合証明書など

土地として売却する際は、引き渡しまでに家屋を取り壊す約束を交わせば、買い手が見つかってから解体に着手してもいいですね。家屋付きで売りたい場合は、耐震リフォームを行うことが条件になっているのが特徴です。

さらに詳しい内容は、国税庁のホームページをご覧ください。

参考サイト:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続空き家の特例の計算例

相続空き家の3,000万円控除の特例は、家屋を取り壊して更地で売却した場合でも適用されることがわかりました。

参考までに、特例を使った場合と使わなかった場合の、所得税・住民税の計算(例)を見てみましょう。

【例】被相続人が30年所有・居住していた1978(昭和53)年築の家屋を150万円で取り壊し、土地として600万円で売却した

  • その家の購入にかかった費用(取得費)を諸経費として差し引くことができますが、ここでは相続時に不明だったという設定で「売却価格の5%」で計算します
  • 売却時にかかった測量・建物滅失登記・仲介手数料なども諸経費として引くことができ、ここでは55万円かかったと仮定します
  • 所得税・住民税は、売却益の20%として計算します

<特例を利用した場合>

600万-(600万×5%)-150万-55万=365万の売却益

(365万-3000万)×20%=0円の所得税・住民税

<利用しなかった場合>

600万-(600万×5%)-150万-55万=365万の売却益

365万×20%=73万の所得税・住民税

ざっくりの計算になりますが、このように大きな差が出ることになります。

関連記事:相続した空き家売却の特例は老人ホームやマンション居住でも対象になる?

家屋付きで売るか、更地で売るかは比較検討を

相続空き家を残したまま売るか、解体して土地として売るかについては、物件によって状況が異なるため、比較検討することをお勧めします。売却を依頼する不動産業者にも相談してみてください。

(特例を利用したい場合)家屋付きですと、上述の通り「1981年5月31日より前に建築された旧耐震基準の家屋が対象で、耐震リフォームしてあること(耐震性がある家屋だった場合は不用)」という条件が付きます。

耐震リフォームの相場は、旧耐震基準の木造家屋ですと平均180万円くらいです。

また、古い家屋が建っていると買い手が見つかるまでに時間がかかったり、更地で売るよりも金額が安くなる可能性もあります。

一方、土地売りにする場合は、一般的な解体費は坪単価3万円~4万円が相場です。ただし、物件のある場所や構造などによって、かなり金額に開きが出ます。古い家屋は見積もりを取ってみないとわからない部分があります。

土地売りは早く・高く売れる可能性がありますが、家屋を解体して1月1日をまたぐと、住宅が建っていたときよりも固定資産税が上がるので注意が必要です。

関連記事:空き家(木造)解体費用の相場は?長野市の補助金について調査!

関連記事:空き家の固定資産税が6倍に上がるって本当?負動産にしない考え方

実際には、売却後に家屋に欠陥が見つかった場合の売主の責任を回避するために、土地売りにする人が多いかと思います。

関連記事:欠陥住宅でも売却できる?瑕疵担保責任や現状有姿の売買の基本!

まとめ

今回の記事をまとめますと…

  1. 相続空き家の特例(3,000万円控除)は、家屋を取り壊して更地で売却した場合でも、要件をクリアすれば適用される
  2. 家屋付きの売却で特例を利用したい場合は、1981年以前の旧耐震基準のものに限られ、耐震リフォームを行う必要がある
  3. 耐震リフォームして売るか、家屋を取り壊して売るかは、見積もりを取ってシミュレーションした方がいい

なお、物件を売却するにあたり、不動産業者の相談先が決まっていないようでしたら、ぜひ弊社にお声がけください。

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