売主が仲介業者を変えたい時どうする?媒介契約の解除で注意するポイント!

仲介業者1社に不動産売却を依頼しているけど、なかなか売れないから業者を変えたい…と検討中の売主もいらっしゃるかもしれません。

私も駆け出しのころ、売主から“戦力外通告”を受けたことが実はあります。私の力不足なので当然の結果なのですが、かえって売主から「本当にごめんなさいね」と申し訳なさそうに言われたりして、もう猛省の日々でした…。

一方で、売主が仲介業者に相談をしないまま業者変更をしたため、トラブルになったケースを身近で見たことがあります。

本来、売主が仲介業者に仕事を依頼する際は「媒介契約書」というものを結びますが、この内容をよく理解していないと、売主が違約金を請求されることもあるのです。

注意しなければいけないポイントをまとめます。

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不動産売却の仲介業者を変えたい時どうする?

売主が仲介業者を“乗り換えたい”と考える理由は色々でしょう。

  • 仲介業者にやる気を感じない
  • 営業担当者との相性が良くない
  • 親戚や友人から業者を紹介された
  • 他業者から「すぐ買いたいというお客さんがいます」などと営業をかけられた

すでに締結してある媒介契約を解除したい場合には、その意向を事前に仲介業者に通告することが基本ルールとなります。契約事ですから当然といえば当然ですね。

媒介契約にも3種類あり、1社しか仲介を依頼できない「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、そして複数社に依頼してもいい「一般媒介契約」があります。

関連記事:媒介契約の3種類とは?仲介手数料(報酬)はいくら業者に払うの?[売却]

どの形態でも「3カ月契約⇒更新」という約束が多いと思います。その期間中に解約したい場合は、文書で仲介業者に知らせてもいいですし、電話や直接訪問で告げてもいいです。

もし解除通告の期間や方法について特別な約束を交わしているのであれば、それに従います。いずれにせよ、媒介契約書の内容をよく確認しましょう。

媒介契約の解除で注意するポイントは?

「専属専任」と「専任」の媒介契約書には、こんな取り決めが記載されていると思います。

  • 媒介契約の期間中に、売主が別の仲介業者に依頼して売却した場合は違反になるので、元の仲介業者は売主に対して違約金を請求できます

(原文は堅苦しい書き方なので、わかりやすい表現に変えました)

違約金の額は、仲介手数料と同額になります。

また、もし売主が元の仲介業者から紹介された買主と、業者に黙って直接契約してしまった場合にもこんな取り決めがあります。

  • 媒介契約の期間中、または終了後2年以内に、元の仲介業者から紹介された買主と(その仲介業者を飛ばして)直接契約を締結した場合、仲介業者に相応の報酬を払わないといけません

1社に任せる媒介契約を交わした以上、売主だけの判断で勝手に売却を進めるのはNGというわけです。

どうしても現行の媒介契約を解除したくなった場合は、まずはその仲介業者に相談し、正しい手続きを踏んでから別業者と取引するようにしてください。

ちなみに「一般媒介契約」には、上記のような違約金は基本的にありません。ただし、複数業者に重ねて依頼したり、成約に至った際には、その旨を各業者に知らせるようにしましょう。

売主と仲介業者が揉めたケース

冒頭で紹介した売主と業者のトラブルは、こんな感じの話でした。

ある営業マンが、「専任」で売り出し中の中古住宅へ内見希望者を連れて行くと……なんと、見ず知らずの購入者がすでに住んでいるではありませんか。

業者は物件の鍵を売主から預かっており、ずっと広告を出していましたが、売主は別の業者を通して売却していました。

(営業マン)「売主の媒介契約違反に当たるので、違約金をいただきます!」

(売主)「すぐ買い手を探してくれなかったくせに何を言ってるの?違約金は払いません」

…という具合に揉めました。しかし、このような状況になるまで売主と連絡を取っていなかった業者に責任があるので、最終的には業者が引き下がりました。

「専任」の場合は、業者は2週間に1回以上、売主に販売状況などを報告しなければいけないルールがあるからです。

このケースは業者の責任が明白ではありますが、売主が媒介解除の連絡を行っていれば無駄なトラブルは避けられたと思います。

仲介業者を変えたい時どうする?…まとめ

  1. 「専属専任」「専任」を結んでいた業者を排除し、別業者を通して売買契約をした場合、違約金などの支払いを求められることもある
  2. 仲介業者を変える際は、事前にその旨・理由を業者に伝えてトラブルを防ぐこと
  3. 媒介契約を解除する方法や期間については、媒介契約書の内容をよく確認すること

以上をご理解ください。

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