マンション売却の体験談Q&A!損しないために必要な3つのポイントとは?

久しぶりに会った従兄弟(30代会社員)が、昨年マンションを売却したとのこと。

居住用ではなく、家賃収入を目的に買った収益物件だったのですが、「初めてのマンション売却は勉強になった」と言っていました。

その体験談を聞きましたので、どんな点が勉強になったのか、どんな点に注意すべきなのか、などについてQ&A形式でまとめたいと思います。

これからマンション売却を考えている方の参考になれば何よりです。

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Q マンションを購入した経緯は?

買ったのは区分所有マンションの1室です。会社員の給料のほかに安定的な家賃収入があればいいなと思い、ずっと収益不動産を探していたところ、新聞広告でいい物件を見つけました。2015年のことです。

  • 立地:最寄り駅から徒歩18分
  • 築年数:35年
  • 構造:鉄骨造4階建
  • 部屋:3階西角の2LDK
  • 購入価格:480万円
  • その他:眺望良し。購入後に100万円かけてリフォーム

仲介業者を通し、フルローンで買いました。家賃6万円で募集してもらったところ、すぐに借主が見つかったのです。その借主が居住している状態で売却しました。

関連記事:居住中のマンションを早く売る方法は?内覧予約を受け付ける際の注意点!

Q マンションを売却しようと思った理由は?

ローン返済が終わるころには築40年を超えるので、そうなると自分が希望する家賃収入は見込めないと思ったからです。

毎月のマンション管理費&修繕積立金の支払いは続きますし、固定資産税もかかります。建物が古くなれば、補修費も必要になるでしょう。空室になるリスクもありますし…。

所有期間は3年半と短かったですが、将来的なことを考えて売ることにしました。

「個人が区分所有マンションを持っていても、思ったより儲からないな~」というのが正直な感想です。

Q マンション売却を依頼する仲介業者をどうやって探した?

業者に勤めている知り合いがいたので、そこに最初に依頼しました。ほかにも地元の老舗業者1社と、業歴が短いですが評判の良かった1社にも依頼しました。

計3社と一般媒介契約を結ぶことで、早く売れることに期待したのです。ネット広告メインで売り出し、2カ月で買主が見つかりました。

買主は、私と同じく収益不動産に興味がある会社員の方でした。

関連記事:媒介契約の3種類とは?仲介手数料(報酬)はいくら業者に払うの?[売却]

Q 売り出し価格はどのように決めた?希望額で売れた?

購入価格480万円+リフォーム100万円だったマンションが、600万円で売却できました。希望に近い価格で売れて良かったです。

当初の売り出し価格は650万円でしたが、業者から「必ず値引き交渉を持ちかけられるから高めの設定にしましょう」と言われていたのです。事前に業者と話し合い、値引き幅も考慮した価格設定にしました。

また、会計事務所に勤めている友人もいたので、税金など諸費用を差し引いても“損をしないライン”を相談できたことも大きかったです。

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Q マンション売却で勉強になったことは?

マンション売却の譲渡税や、減価償却の仕組みですね。580万円かけたマンションを600万円で売ったから20万円の利益…とならない点です。

購入当時から減価償却して毎年の所得税はかかりませんでしたが、売却時には建物の価値が減った分、譲渡益が出ました。所有期間が3年半だったので短期譲渡所得となり、約40%の税率が課されました。

購入から売却までを計算すると、結果的には「ちょっと得した」くらいです。

関連記事:土地建物を売ったら税金はいくら?軽減される特別控除の概要も解説!

Q 初めてマンションを売る人へのアドバイスは?

マンションを売るタイミングを見極めることですね。今売却できた場合の税金はどれくらいかかるのか、2年後、3年後はどうなのか…とシミュレーションするべきです。

そして“損をしないライン”を理解してから、適した時期に売却活動をスタートさせるといいと思います。たまたま私の周囲には、宅建や税務に詳しい友人・知人がいたので助かりました。

相談できる人がいない場合は、ネットで調べたり書店で情報収集するといいでしょう。

また、業者に依頼する際には、フィーリングの合う営業マンを見つけられるかも大きなポイントですね。何カ月もお付き合いすることになるので、年代や考え方の近い人がいいと思います。

終わりに

従兄弟のマンション売却体験談を紹介しました。損をしないマンション売却に必要なポイントは、次の3つに集約できそうです。

  • 事前の情報収集
  • 売却シミュレーション
  • 信頼できるパートナー選び

個人的に従兄弟の言葉で印象的だったのは「仲介業者によって、物件問い合わせをしてくるお客さんのタイプが違っていた」とのことです。

ある業者は収益不動産が好きな会社員からの反響が多かったり、ある業者は中国人の投資家から立て続けに反響が入ったり。

1社専任で仲介を依頼するか、複数社に依頼して競わせるか、それは売主の判断によって変わりますが、従兄弟の考えでは「2、3社に依頼して間口を広くするのがおすすめ」とのことでした。

以上、マンション売却を検討している方に一つでも参考になれば幸いです。

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