アパート家賃の値上げの条件とは?借主から値下げ交渉があった際の対処法は?

「次の契約更新のタイミングで、家賃を値上げしたい」と考えるアパート大家さんもいらっしゃるでしょう。増額について当事者が合意すれば、その約束に従って家賃を変更することができます。

とはいえ、借主側はできるだけ安い方がいいに決まっていますので、交渉は難航するかもしれません。または、逆に値下げを求められることもあり得ます。

今回は、家賃を増減する際の条件や対処法について取り上げたいと思います。

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アパート家賃の値上げが認められる場合

「借地借家法」という法律によると、アパート家賃の値上げを実現するには、少なくとも次の3つの理由が必要になります。賃貸借契約書にも家賃改定に関する記述があると思いますので、一度確認してみてください。

  • 土地または建物の固定資産税・都市計画税が上がった
  • 土地または建物の価格が上がるなど経済事情が変わった
  • 近隣の物件に比べ、つり合わないほど現状の家賃が安い

こうした根拠があれば、借主に家賃の値上げを求めることは可能です。

ただし、上記の理由をもって値上げが必ず実現するとは限りません。まずは借主への通知で事情を説明し、納得してもらわなければいけません。

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アパート家賃の値上げの通知とは?

大家さんの希望の増額家賃や理由を記した「賃料増額のお願い」「賃料増額請求書」といった題名の文書を送り、借主からの回答(文書または電話など)を待ちます。

同意書も同封しておき、借主が承諾したら署名捺印して返送してもらう方法でもいいでしょう。

決して「増額に応じないなら退去してもらいたい」とか「同意が得られなければ更新しない」といった強硬な文章にしないようにしてください。揉める原因になるからです。

しばらくしても回答がない場合は、電話や訪問で借主の意向を確認します。

話し合いがまとまらなかった場合は、大家さんから調停の申し立てをする必要があります。さらに調停でまとまらなければ、裁判を提起する流れになります。

ちなみに、裁判で家賃増額の正当性が認められるまで、借主は自分が納得できる家賃を支払えばいいことになっています。ただし、その後、増額が確定して差額分が足りない場合は、利息をつけて借主から支払ってもらいます。

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借主から値下げの要望があったらどうなる?

一方、借主から家賃の値下げを求められる可能性もあります。「賃料減額のお願い」「賃料減額請求書」といった文書が届きます。

この場合も値上げの場合と同じように、次の理由が必要になります。

  • 土地または建物の固定資産税・都市計画税が下がった
  • 土地または建物の価格が下がるなど経済事情が変わった
  • 近隣の物件に比べ、つり合わないほど家賃が高い

地主さんが値下げに同意できず、お互いの主張が折り合わない場合は、借主が調停を提起。それでも話がまとまらなけば、裁判で決着をつけることになります。

ちなみに、裁判で家賃が確定するまで、地主さんは今まで通りの家賃を請求することができます。ただし、その後、減額が確定して余分に受け取った家賃の差額があれば、利息をつけて借主に返さなければいけません。

終わりに

以上、アパート大家さんの目線から、家賃の値上げ&値下げの対応について取り上げました。

値上げに関しては、賃貸物件そのものが飽和状態になっている現状からすれば「難しい」というのが正直なところです。大幅な室内改修を行ってグレードアップした物件なら別ですが…。

それよりも、入居者に長く住んでもらえる環境を整える方が、結果的にいい気がします。

また、値下げに関しては、長年住んでいる入居者からの要望でしたら、サービスとして可能な限り応じることをお勧めします。古くから住んでいる入居者と、直近に契約した入居者とでは家賃に差があることもあるでしょう。

今はインターネットで既存アパートの募集家賃を調べられるので、入居者も予備知識を得た上で交渉してくると思います。

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