地代の値上げ通知はどう行う?値下げ交渉された場合の対処法は?

借地契約は長年続くため、途中で賃料=地代を改定し、値上げをしたいという地主さんもいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、地代の値上げが認められる条件や、借主への通知の仕方などについて取り上げます。

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合わせて、借主から地代の値下げを相談された場合の対処法についても触れたいと思います。

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地代の値上げが認められる場合とは?

地代の値上げが認められるには、以下のような理由が必要になります。

  • 土地の固定資産税・都市計画税が上がった
  • 土地の価格が上昇するなど経済事情が変わった
  • 近隣にある類似の土地とつり合わないほど地代が安い
  • 長年、値上げをしたことがない

地主さんが求めたからといって、必ずしも値上げが実現するとは限りません。現在の地代が相場に合っているか、値上げの理由と金額が妥当か…などがポイントになります。

借主にとって地代の増額は生活に影響が出ますから、まずは話し合いをします。

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地代の値上げ通知はどう行う?

地主さんから「地代改定についてお願い」「地代増額請求書」といった書面を送ります。借主が個人でしたら、地主さんが書面を持って訪問し、直接相談する方法もいいでしょう。

通知した証拠を残すため、内容証明郵便にすることもあります。ただし、いきなり内容証明郵便が送られてくる借主側に配慮した上で、どの手段がいいか判断してください。

書面に盛り込みたい内容は、以下の通りです。

  • 対象土地の地番・面積
  • 現在の地代と、改定後の地代
  • 値上げしたい具体的な理由(例:◯年◯月◯日から現在まで◯年間に渡り、月◯円の賃料にて賃貸してきましたが、固定資産税額も1.5倍まで上昇するなど経済事情の変動がありました。ついては、◯年◯月◯日より賃料を月◯円に値上げさせていただきたく思います…)
  • 署名捺印

借主に納得してもらえれば、地代の増額が成立します。話し合いがまとまらない場合は調停を行い、それでも解決しない場合は裁判によって判断を仰ぐことになります。

結論が出るまでの間、借主は納得のいく金額を支払っていればいいことになっています。値上げした額の支払いがないからといって、地主さんから契約を解除することはできません。

逆に値下げ交渉された場合の対処法は?

借主から値下げの相談を受けたり、「地代の減額請求書」が届いた場合も、上記と同じです。

  • 土地の固定資産税・都市計画税が下がった
  • 土地の価格が下がった
  • 近隣の類似土地とつり合わないほど地代が高い

こうした理由を借主が示してくると思いますので、まずは話し合いをします。希望の賃料まで譲歩できるのか、それとも全く受け入れられないのか、よく検討してください。

話し合いがまとまらなかった場合は、値上げの場合と同様に調停→裁判の流れとなります。

結論が出るまでの間は、借主は従来の地代を支払う必要がありますが、もし減額請求が裁判で認められた場合には、地主さんは余分に受け取った地代を返さなければいけません。

裁判になると費用もかかりますので、その負担も考慮した上で、争うかどうか決める必要があります。

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