借地契約の更新料の相場はいくら?地主の更新拒否は難しい件!

前の記事では、借地契約の賃料相場について取り上げました。今回は、更新料の相場などをテーマにしたいと思います。

関連記事:土地を貸す相場(賃料)はいくら?契約期間の基本ルールも確認!

普通の借地契約で更新となるケースは以下の通りです。

  • 地主・借主があらかじめ更新に合意したとき
  • 契約期間の満了後も借主が土地の使用を続け、地主も異議を述べないとき

更新後の契約期間は、特に取り決めをしていない場合、1回目の更新は20年、2回目以降は10年となります。では、更新料はどうなるのでしょうか?

スポンサーリンク

借地契約の更新料は必ずもらえる?

更新料は法律で決まっているわけではなく、借主が支払うという約束をしていない限り、地主さんは更新料を請求できません。

つまり、契約書に更新料について何も書かれていない場合は「更新料なし」と解釈されます。

また、契約書に「相場による更新料を支払うこと」「更新料は更地価格の◯%」と記載されていても、契約としては完璧ではありません。金額がはっきりわからないからです。具体的に「金◯円の更新料を支払う」という記載が必要になります。

ちなみに更新料の支払い方法は、翌月分の賃料の支払いと同じタイミングで構いません。

借地契約の更新料の相場はいくら?

更新料の相場については、あくまで目安ですが、次の計算式で求めることができます。

土地の面積×路線価×借地権割合(%)×5%

路線価とは、その道路に面した土地1㎡あたりの価格のことで、国税庁ホームページの路線図から読み取ることができます。ご自身の土地の場所を探してみてください。

参考サイト:国税庁 財産評価基準を見る

例として、長野市若里2丁目の路線価図の一部をピックアップしてみます。下の地図で「65E」とあるのは、この道路に面した土地が1㎡あたり65,000円の評価であることを意味します。さらにアルファベットの「E」は、借地権割合が50%であることを示しています。

仮に、この道路に面した200㎡の土地だったとして計算式に当てはめると、200㎡×65,000円×0.5×0.05=325,000円。これが更新料の相場になります。

繰り返しになりますが、更新料の額は決まりがあるわけではありませんから、最終的には双方の合意により金額を定めます。

地主が更新を拒否することは難しい件

地主さんから更新を拒否したい場合には「正当な理由」が必要と言われています。土地の上に建物を建てて居住や商売をしている借主に対し、明け渡しを迫るのは難しいことなのです。

正当な理由があるかは、以下のような要素を基に判断されます。

  • 地主・借主のどちらがその土地を必要としているか理由の比較
  • 近隣との賃料(地代)の比較
  • 契約時に借主から権利金の支払いがあったか
  • 賃料の滞納はなかったか
  • 建物の利用状況はどうか
  • 地主から立退料の支払いや、代替え土地の提供はあるか

お互いの事情を総合的に見て判断するため、更新拒否が認められるかどうかはケースバイケースです。過去の裁判例で、地主さんの正当性が認められたケースとは…

  • 病弱で生活保護を受けている地主が、生計を立てるために土地を返してもらい貸ガレージを造りたいと申し出。借主は経済的に余裕があり、ほかの土地を探せる状況だった
  • 事業用テナントの建物を所有して他者へ賃貸している借主に対し、地主が8億円の立退料を支払うことを申し出た
  • 高層ビルが立ち並ぶ繁華街にある土地で、借主の建物は大正時代の建築で古かった。しかも賃料は固定資産税にも満たない低額。地主は土地の返還を受けて新しいビルを建てたいと考えた

上記の判例からも、地主さんの更新拒否が認められる条件は厳しいことがわかります。単なる「家族で使いたいから」といった理由だけでは、借主に明け渡しを求めることはできません。

ちなみに、当初から契約期間が決まっている「定期借地権」の場合は更新自体がなく、期間満了と同時に契約が終了します。つまり、正当な理由は不要ということになります。

関連記事:土地を貸す期間が決まっている定期借地契約とは?3種類の形態を解説!

スポンサーリンク