アパート経営の利回り,経費率とは?市場調査を簡単に行う方法はこれ!

賃貸業をするにも家主の「経営感覚」が必要と言われるようになりました。

少子高齢化・人口減により、賃貸住宅の空室率は20%(5戸のうち1戸が空き部屋)とされる中、一方で新築物件は毎年30万戸を数えるという過剰供給の実態があるからです。

家主自らが物件の収支を理解し、将来の空室リスクなども想定しながら経営にあたるべき局面になっています。

そんな流れを受け、今回はアパート経営の利回りや経費率について基本の「き」を取り上げます。また、物件を構えるエリアの市場調査を簡単に行う方法も紹介したいと思います。

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アパート経営の利回りとは?

利回りとは、年間の家賃収入が物件価格に対してどのくらいの割合かを示すもの。年間家賃収入÷物件価格で計算できます。

しかし、これだと諸経費を考慮していない表面的な数値になりますので、実質の利回りを求めるには経費などを引く必要があります。基本の式は、以下の通りです。

  • 年間家賃収入-空室損-運営費=営業純利益
  • 営業純利益÷物件価格=実質利回り

空室損とは、入居者が決まらない分の賃料、または滞納で未回収になっている賃料のこと。運営費は経費全般のことで、その具体的な項目は次に説明します。

アパート経営の経費率とは?

上記の運営費に含まれるものは…

  • 固定資産税・都市計画税
  • 電気代・ガス代・水道代
  • 保険料
  • 定期清掃費
  • ゴミ処理費
  • エレベーター点検・消防設備点検・受水槽点検・水質検査などの費用
  • 管理手数料・仲介手数料・広告費
  • リフォーム費・修繕積立金

…など。年間家賃収入に対する運営費の割合(経費率)は、木造アパート15%、マンション20%(エレベーター付きは25%)が目安とされています。

例えば、5,000万円で購入した木造アパートの年間家賃収入が500万円の場合…

  • 運営費→500万円×0.15=75万円
  • 営業純利益→500万円-75万円=425万円
  • 実質利回り→425万円÷5,000万円=8.5%

例えば、1億円で購入したエレベーター付きマンションの年間家賃収入が1,000万円の場合…

  • 運営費→1,000万円×0.25=250万円
  • 営業純利益→1,000万円-250万円=750万円
  • 実質利回り→750万円÷1億円=7.5%

利回りが高いに越したことはありませんが、投資する人の目的・所有期間などによって適した物件が変わります。ひとまず、運営費はどれくらいかかるのか、手元にお金がどれだけ残るのかを考える参考にしてください。

ちなみに、営業純利益がそっくり手元に残るわけではなく、ここから借り入れ返済や所得税支払いなどを行います。

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賃貸アパートの市場調査を簡単に行う方法は?

経営感覚を身につけるには、賃貸市場の調査・分析も大切だと言われています。エリア選び・物件選びが上手になれば、経営も有利に進められるというわけです。

  • どのエリアの人気が高いか?
  • 入居者が希望する家賃帯は?
  • どんな間取りが求められているか?
  • 家賃相場や下落の程度は?

こういった情報を得られるのが、不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」がインターネットで公開している【見える!賃貸経営】というページです。全国の地域別のあらゆる取引データを見ることができます。

参考サイト:見える!賃貸経営

地図やグラフでニーズの高さが色分けされており、このページを眺めるだけでも勉強になります。ぜひご自身が拠点にしている場所をチェックしてみてください。

さらに細かく市場分析を進めたい場合は、人口統計データ・駅の乗降者数・ハザードマップなどもネット検索して情報収集するといいでしょう。

関連記事:家の売却査定を自分で行う方法は?マンションの相場を知るにはこのサイト!

終わりに

アパート経営の利回りや市場調査の方法などについて基本を解説しました。物件を長く所有していれば、空室の長期化や補修費の増加など色々な課題が出てくるかもしれません。

そんなときでも、上記のデータなどを踏まえながら適切な対策を講じ、入居者目線のアパート経営で“勝ち残り”ましょう。

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