なぜアパートが相続税対策になるの?不動産投資する際の4つの注意点!

今回ご紹介したい動画は、司法書士法人みつ葉グループさんの【相続のプロが教える!!︎相続税対策の不動産活用レシピ】です。

賃貸アパートを建てたり、投資用物件を購入することが、なぜ相続税対策になるのか端的に説明されていますので、ぜひご覧ください。

動画の内容を要約しつつ、相続税対策“だけ”を理由とした不動産購入の4つの注意点についても補足したいと思います。

アパートが相続税対策になる理由とは?

一番の理由は、現金を不動産に換えることで、相続税を計算する際の評価額を圧縮できること。

現金1億円の遺産の評価はそのまま1億円ですが、例えば1億円の土地を購入した場合は、その評価額を路線価で計算するため80%(8,000万円)に減ります(建物の場合は、固定資産税評価額を基にするので70%に)。

また、他人に貸すアパートが土地に建っていると「借家権割合」として、さらに評価額が30%割引になります。

さらに「小規模宅地等の特例」の要件に合えば、亡くなった人が事業で使っていた土地200㎡まで評価額が50%割引になるのです。この特例の詳細は、国税庁ホームページをご覧ください。

参考サイト:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

圧縮した評価額に税率を掛けて相続税を計算しますので、大きな節税効果が得られることがわかります。

相続税対策のみを狙った不動産投資は注意!

一方で、相続税対策だけを目的とした不動産投資には、以下の4つの注意点があります。

①物件の価値が下がりすぎると損をする

例えば、1億円の物件購入によって1,000万円の節税ができたとしても、将来売却する際に資産価値が下がって8,000万円だったなら、購入しない方が良かったというケースも。資産価値が下がらない物件の見極めが必要になります。

②アパート経営に失敗するリスクもある

節税だけを優先するあまり、人気の低い物件などに手を出してしまい、空室が埋まらず想定した家賃収入が得られないケースも。不動産投資や賃貸経営の知識を身につけることも必要になります。

③税務調査が厳しくなっている

相続税の負担を回避しようとする意図があからさまな不動産購入に対しては、その評価引き下げを税務署が認めないケースも。相続になりそうなタイミングで物件を購入し、相続後にすぐ売却する行為は厳しくチェックされそうです。

④遺産が分けにくい

遺産が現金の場合は相続人で分割しやすいですが、土地建物となるとそうはいきません。共有名義にすると、将来のリスクになります。

関連記事:共有名義のデメリットとは?親子,夫婦,兄弟の場合は何が課題?

以上、4つの注意点に気をつけ、専門家に相談しながら上手な相続税対策を講じるようにしてください。

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